The «American Dream» ein Traum oder Alptraum?   

   «The American Dream» beschreibt einen Traum von einem Land, in dem alle Menschen die Möglichkeit haben, aufgrund ihrer eigenen Fähigkeiten und Leistung ein besseres, reicheres und erfüllteres Leben zu führen. 

Ist diese Philosophie ein Mythos?

Das werden wir jetzt beleuchten. Meine (Árpád) Meinung ist: ja, es ist ein Leben auf Kredit!

Eine alte Börsenweisheit sagt: «Wenn Amerika ein Schnupfen hat, hat Europa und die Welt eine schwere Grippe»!  

Doch welche Chancen bieten sich gerade jetzt für europäische Investoren?

Erinnerst Du Dich an die globale Finanzkrise 2007-08? Wahrscheinlich schon!

Es war eine monumentale Katastrophe, ausgelöst durch die Subprime-Hypothekenkrise und den Zusammenbruch der Immobilienblase in den USA. Es war der schlimmste Immobiliencrash in der Geschichte der USA und hätte beinahe eine zweite Große Depression ausgelöst, hätte die FED nicht seit dieser Zeit die Märkte mit 90 Mrd.$ monatlich überflutet!

Doch was war die Ursache der Blase?

Der Preisanstieg! Nach Mitte der 1990er Jahre stiegen die Immobilienpreise bis 2005 kontinuierlich an und erreichten im Mitte 2006 ihren Höhepunkt. Wohnimmobilien waren nicht nur eine hervorragende Investition, sondern schienen auch sehr sicher zu sein. In einigen Märkten, wie z. B. Las Vegas oder Phoenix, stieg der Immobilienmarkt in einem einzigen Jahr um fast 40%.

Niedrige Zinssätze! Nach dem Platzen der Technologieblase Anfang der 2000er Jahre und den Terroranschlägen von 9/11 senkte die US-Notenbank ihre Zinssätze drastisch. Weil es so einfach war, Geld zu leihen, jeder bekam einen Kredit. Kein Witz: Viele kauften Häuser übers Internet, selbst dann, wenn die Objekte in der Nachbarschaft lagen.

Monatlich stiegen die Immobilienpreise und viele hatten auch Kredit- & Autokreditschulden. Diese liessen sie über ihre Immobilie einfach refinanzieren und machten sich (so dachten sie jedenfalls): schuldenfrei! Ein Trugschluss!

Schnell waren die Subprime-Kreditnehmer überschuldet und konnten ihre Hypotheken nicht mehr bezahlen. Die Banken fragten damals nicht, ob man ein Job hatte: Jeder hat eine 100%-Finanzierung erhalten, sofern man nur «versprochen» hat, die 1. Rate zu bezahlen. Warum? Weil die Banken die Hypotheken gebündelt weiterverkauft haben und es sie gar nicht interessierte, ob die Hypothek bezahlt werden konnte, oder nicht!

Wer schon einmal Kaugummi gekaut hat, weiß, dass eine Blase nur so groß werden kann  - bis sie platzen muss. Und genau das ist passiert: Als die Immobilienpreise schließlich ein unhaltbares Niveau erreichten, platzte die Blase. Viele Hausbesitzer und Investoren wurden überrumpelt, und die Zahl der Zwangsvollstreckungen in den USA stieg 2008 um mehr als 81% an.

Tax Liens (Steuerpfandrechte) hatten sich vor 2008 auf einem Level von 7-9 Mrd. pro Jahr eingependelt. Mit der Subprime-Crash hat sie sich auf 15 Mrd. fast verdoppelt …. Und wer hätte das gedacht, es ist bis letztes Jahr auf diesem Niveau geblieben (trotz Wirtschaftsaufschwung).

Die Gier! Banken verschachtelten die Forderungen in synthetische Investments (Buffet nannte diese «toxische Wertpapiere») verschönerten diese mit einem Tripple-A-Rating und verkauften diese an private und institutionelle Kunden. Weltweit!

Heute 13 Jahre später

Es gibt mehrere Kriterien, anhand derer wir feststellen können, wie sich der Immobilienmarkt im Jahr 2021 entwickeln wird. Schauen wir uns die Zahlen in Echtzeit an:

1.Massiv höhere Immobilienpreise.

Im Juni 2021 stiegen die Immobilienpreise in den USA im Jahresvergleich um 24,8%, wie Redfin mitteilte.

Der durchschnittliche Verkaufspreis lag bei 386.888$.

Und 56% der Häuser wurden über dem Listenpreis verkauft, was ein Rekordhoch darstellt.

Und schließlich haben diese Preise die Käufer nicht abgeschreckt, denn das typische Haus wird heute in nur 14 Tagen verkauft. Das bedeutet, dass die Häuser zu Höchstpreisen und schneller als je zuvor verkauft werden.

2. Höhere Zinssätze!

Die Zinssätze steigen leicht an, was bedeutet, dass die Nachfrage nach Wohnraum zurückgehen könnte.

Der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken stieg auf über 3%.

Es überrascht nicht, dass die Hypothekenanträge für den Kauf eines Hauses Ø 2% zurückgingen.

Je höher der Zinssatz ist, desto weniger Häuser können die Menschen kaufen - bestehende Hausbesitzer werden nicht bereit sein, ein neues Haus zu kaufen und ihre niedrigen festgeschriebenen Zinssätze zu verlassen, wenn dies bedeutet, dass sie mehr bezahlen müssen, um das gleiche Geld zu leihen.

3. Geringerer Bestand!

Der Bestand ist nach wie vor niedrig, was schon seit Jahren ein Problem ist - aber im vergangenen Frühjahr war er unglaublich niedrig.

Laut Fortune ist die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser im Land zwar um 10% gestiegen - ein Anstieg um 23% seit dem Tiefpunkt im Frühjahr dieses Jahres, doch potenzielle Hauskäufer und Investoren befinden sich in einem steigenden, wettbewerbsintensivsten Käufer-Markt.

Dass alles sind keine «Beweise», dass wir uns in einer Immobilienblase befinden.

Schon alleine deshalb, weil es Banken seit 2008 untersagt ist 100%-Finanzierungen anzubieten und die Bonität der Schuldner heute prüfen müssen.

Dennoch sieht es aktuell sehr kritisch aus. Warum?

Der US-Immobilienmarkt als Kollateralschaden

Andere Ursachen sind es, die den Immobilienmarkt in Mitleidenschaft ziehen:

Autokredite! Im vergangenen Jahrzehnt sind die Ausgaben für ein neues Fahrzeug inflationsbereinigt um Ø 5’299$ gestiegen, während die Löhne nur um 3’646$ zulegten. (Quelle: Donald Grimes von der University of Michigan). Jeder 3. Amerikaner hat sein Auto noch nicht abbezahlt. Die Ø Zinsen belaufen sich bei Autokrediten sagenhafte 15% p.a. Der Gesamtbetrag aller Autoschulden beläuft sich auf 1,3 Bio.$ (1,3 Trillionen im engl.), das sind sage und schreibe 7,6% der gesamten Wirtschaftsleistung (BIP/GDP) der Vereinigten Staaten.

Ausbildungs- & Universitätskredite! Rund 45 Mio. Amerikaner haben Studien-Schulden in Höhe von 1,5 Bio$. Dass sind Schulden, die sie lebenslänglich abzubezahlen haben. 70% aller Studenten studieren auf Pump.

Kreditkarten! Ein Ø Amerikaner verfügt über 4 Kreditkarten und hat und in der Summe 1,6 Bio$. Schulden angesammelt.  

Zusammengefasst sprechen wir hier von einer «Überschuldung» der Privathaushalte von 4,4 Bio.$ was gesamthaft über 20% des BIPs ausmacht. Ein Schneeball, dass sich zu einer Lawine entwickelt hat, die langsam ins Tal donnert, doch sie bekommt weitere Dynamik.

Covid! Die Pandemie hat in den USA bislang 20 Mio. Arbeitsplätze vernichtet. Nach Kalkulationen von Moody’s Analytics etwa sind zum Jahresende 2020 70 Mrd.$ an Mietschulden aufgelaufen, weil Millionen Haushalte nur zum Teil oder gar keine Miete bezahlt haben.

Tax Liens! Ebenfalls werden die jährlichen Grundsteuern von Eigenheim-Besitzern (gem. Schätzungen der National Tax Liens Association) von 15Mrd.$ auf 25Mrd.$ 2021/2022 ansteigen, sich also ebenfalls fast verdoppeln. Mit den Grundsteuern finanzieren sich die Counties rund 80% ihrer Infrastruktur-Kosten. Schon manche Counties sind durch Ausfall von Einnahmen in Konkurs gegangen (Jefferson County/AL, 2011; Stockton County/CA, 2012; Detroit/MI, 2013). Seit über 300 Jahren werden Tax Liens an Privat-Investoren angeboten, da sie neben attraktiven Renditen (z.B. Florida/New Jersey/18%; Rhode Island/Arizona/16% uvm), bei Nicht-Bezahlung der Investor die Immobilie lastenfrei erhält.

Fakt ist: Dass 40% aller Amerikaner heute bei einem Notfall nicht in der Lage sind 400$ aufzutreiben! Der amerikanische Traum ist auf Kredit aufgebaut.

«Kaufen Sie, wenn die Kanonen donnern und verkaufen Sie, wenn die Geigen spielen"                           
Endre Kosztolányi                                                 

«Nach dem Spiel – ist vor dem Spiel», sagte schon Sepp Herberger. Dies trifft zweifelsfrei auch auf die Märkte zu, denn «Nach dem Crash – ist vor dem Crash»!

Denn eines muss man Neid frei zugeben: Die Amerikaner besitzen einen schier grenzenlosen Optimismus, dass sie in der Philosophie leben, dass die Zukunft besser wird. Egal, ob mit Trump – oder ohne!

«Mein Herz ist links – mein Kopf ist rechts  und mein Geld ist in Amerika!»                                                                                                  Endre Kosztolányi

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