5 Dinge, die Sie vor dem Kauf von Tax Liens wissen sollten

Wenn Sie daran denken, in Tax Liens zu investieren, gibt es einige wichtige Dinge, die Sie vor dem Kauf beachten sollten. Hier sind fünf wichtige Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten:

 1. „Was ist ein Tax Lien?“

Tax Liens sind Anschlusszahlungen, die von Eigentümern von Immobilien fällig werden, wenn sie ihre Immobilien-Steuern nicht rechtzeitig bezahlen. Tax Liens werden von der Regierung ausgegeben und bieten Investoren die Möglichkeit, Zinsen für das geliehene Geld – auf eine bestimmte Laufzeit - zu erhalten. Für den Investor ist wichtig zu wissen, dass diese Laufzeiten und Zinsen gesetzlich festgeschrieben sind und somit eine hohe Sicherheit für den Investor bieten. Insbesondere auch deswegen, weil eine Tax Lien als „Superior Lien“ bezeichnet wird, was bedeutet, dass andere Gläubiger, wie z.B. die hypothezierende Bank, eine Kreditkartenfirma etc. die Forderung wegfällt, so dass der Investor in den Besitz einer lastenfreien (somit schuldenfreien) Immobilie kommt.

 2. Welche Risiken ergeben sich beim Investieren von Tax Liens?

Obwohl die Investments von Tax Liens-Investoren gesetzlich vorgeschrieben und geregelt sind, gibt es einige Risiken, die berücksichtigt werden sollten. Insbesondere unerfahrene Investoren sollten auf die folgenden Punkte achten. Zum Beispiel kann es passieren,

• dass der Eigentümer des betroffenen Eigentums das Lien nicht bezahlt. Je nach Bundesstaat regelt dann ein Anwalt die Verwertung begleitet; hier können zusätzliche Kosten entstehen,
• bevor ein Investor in eine Lien investiert muss er die Werthaltigkeit der Lien prüfen. Bei Nichtdurchführung einer Due Diligence kann es vorkommen, dass der Wert der Lien (der Steuerschuld) höher ist als die Immobilie/Grundstück.
• Wenn ein Staat, wie z.B. Florida 18% Zinsen bietet (1,5% pro Monat) und eine Tilgungsfrist von 2 Jahren besteht, so kann der Investor nicht auf eine Rendite von 36% „spekulieren“, da der Schuldner innerhalb dieser Frist, jederzeit die Schuld plus aufgelaufenen Zins zurückbezahlen kann.
• Wenn der Investor – trotz Ablauf der Tilgungsfrist – nichts unternimmt, so hat z.B. Florida eine Verjährungsfrist von 7 Jahren. Kommt es in dieser Zeit nicht zu einer Rückzahlung oder Verwertung kann der Investor nach Ablauf der Verjährung seine Investition verlieren.
• Tax Liens werden ausschließlich in USD „gehandelt“ Hier muss ein „ausländischer“ Investor etwaige Kursschwankungen zur Heimwährung berücksichtigen.

 3. Wie hoch sind die Renditen bei Tax Liens?

Die Renditen bei Tax Liens können sehr unterschiedlich sein und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Einerseits werden jährlich Erhebungen der Finanzbehörden über den „Steuerwert“ des jeweiligen Objektes durchgeführt. Diese dienen zur Berechnung der Grundsteuer. Aufgrund der individuellen Strukturen der jeweiligen US-Bundesstaaten erheben die Bundesstaaten unterschiedlich hohe Steuersätze (z.B. Florida 0,92% des Steuerwertes, New Jersey 2,21%). Weiterhin gibt es Staaten, welche Zinssätze gesetzlich garantieren (Arizona 16%, Iowa 24%, Alabama 12% etc.) auf der anderen Seite gibt es Staaten, welche sog. „Penalties“ berechnen. Dh. eine Fixzahlung, unabhängig davon, wann der Schuldner zurückbezahlt (z.B. Illinois 18% pro Halbjahr, Georgia 20% 1 Jahr etc.). Auch gibt es Staaten, die beides anbieten. Last-but-not-least können Verwertungen die Investments eines Investors massiv skalieren. Lt. NTLA (National Tax Lien Association) kommen solche Verwertungen jedoch nur sehr selten vor. NTLA beziffert die Zahl der Rückzahlungen auf 99.5%!

Wer jedoch eine Verwertungs-Strategie umsetzen möchte, so haben wir eine Due Diligence-Strategie ausgearbeitet, welche eine Verwertungsquote von bis zu 25% ermöglichen kann.

Zusammengefasst sind die Erträge von Tax Liens höher als die Zinsen, die andere sichere Anlageformen bieten.

 4. Wie finde ich Tax Liens zum Kauf?

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, Tax Liens zu finden. Eine Möglichkeit ist es, sich an die jeweiligen Counties (Landkreise) zu wenden, um zu erfahren, in welcher Form Sie Tax Liens erwerben können. Rund 30% der über 3´300 Counties bieten heute Tax Lien Auktionen auch Online an, dass heisst, dass Sie als Investor von zu Hause (übers Internet) aus in Tax Liens investieren können (ähnlich wie Ebay, Amazon etc.).

 Ebenfalls haben Sie die Möglichkeit „OTC“ (Over the Counter) Tax Liens zu erwerben. Hier erhalten Investoren – ohne Abstriche – die vollen Zinssätze. Auch gibt es bereits unterschiedliche Möglichkeiten im 2. Markt Tax Liens zu erwerben.

Sie können sich aber auch an eine professionelle Investmentfirma wenden, die sich auf den Kauf von Tax Liens spezialisiert hat. Erwähnenswert ist die Firma Tax Liens Management AG, mit Sitz in Basel. Hier können Sie Aktienanteile der Firma erwerben und vom Know-how von Profis profitieren (info@tax-liens-management.com)

 5. Wie kaufe ich Tax Liens?

Der Kaufprozess von Tax Liens variiert von Bundesstaat zu Bundesstaat oder auch von Gemeinde zu Gemeinde. In der Regel müssen Sie jedoch ein Gebot abgeben. Das Gebot kann entweder so aussehen, dass Sie (z.B. in Florida) anstatt 18% nur 16.25% bieten. In diesem Falle erhält der Staat die Differenz, oder aber, dass Sie bereit sind eine Gebühr (z.B. in Iowa) von z.B. 200$ zu bezahlen, um die 24% Zinsen zu erhalten. In diesem Fall erhalten Sie als Investor den Zins von 24% auf die Lien, nicht jedoch auf die Gebühr. Eine Gebühr ist nicht rückerstattungsfähig und wird daher auch nicht verzinst.

Spannend kann z.B. auch Maryland sein. Hier erhalten die Investoren 18% Zinsen. Da die Laufzeiten für (vermietetes) Eigentum nur 6 Monate beträgt, geben Sie ein Gebot ab, welchen Betrag Sie für die Immobilie bereit wären zu bezahlen, sofern Sie den Zuschlag bekommen. Wenn also eine Immobilie einen Wert von $500´000 hat, können Sie ruhig z.B. auch $80´000 bieten. Den Differenzbetrag der Lien (der sofort zu bezahlen ist) und Ihrem Gebot, müssen Sie nur im Falle der Verwertung bezahlen und auch nur, wenn der Prozess der Verwertung abgeschlossen ist (in der Regel nach rund 18 Monaten).

 Es ist wichtig, sich vor dem Kauf über den Kaufprozess und die damit verbundenen Regeln und Vorschriften in Ihrem Bundesstaat oder Ihrer Gemeinde zu informieren, um sicherzustellen, dass Sie alle notwendigen Schritte korrekt ausführen.